正疫情较预期更快退潮，自然为今年经济修复争取了更多时间。物换星移，节后我国地产开启反弹。但迈入“金三银四”的传统旺季，高频数据似又现疲态。疫后地产的复苏可否持续？阻力来自何方？政策是否还将发力？扑朔迷离，却将在很大程度上决定着疫后经济前景。

一、修复将持续多久？

国别经验来看，疫后地产修复的时间跨度较长，平均需要三个季度才能弥合与疫前的缺口。其中，疫情期间积压的婚育需求释放，也是疫后商品房刚需的重要支撑。尽管全球婚姻登记数长期普遍趋势下行，但防疫优化后则有所反弹。历史显示，我国婚姻登记数增速与商品房销售面积走势大体同步。积压三年的婚育需求释放，将有利于支撑今年地产销售。

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二、修复的阻力在哪儿？

对比疫后诸多国家，我们发现，前期居民资产负债表的受损，会对地产修复的斜率产生显著的负向拖累。剔除利率的影响，居民资产负债表受损国家的地产修复强度，显著弱于没有受损的国家。我国居民资产负债表修复缓慢，将对今年地产修复形成拖累。

三、政策还会加力吗？

政策强调支持住房需求，但“房住不炒”是不变底线。历史可见，房价见底后，无论是总量利率、还是因城施策等空间都会有限，尤其是当一线城市甚至全国商品房库存整体偏低的时期。值得一提的是，目前房价企稳已现端倪，2月70城新房、二手房自2021年8月以来首次同时环比上涨，且上涨城市数首次超越下跌数，一线城市二手房挂牌价更创历史同期新高。

四、基本结论

一是疫后经济的重要内生动力仍有地产。国别经验看，地产修复的时间往往较长，平均需要三个季度才能弥合与疫前的缺口。其中，积压的婚育需求释放，也是商品房刚需的重要支撑。尽管全球婚姻登记数长期趋势下行，但近来已有明显反弹。我国或也不例外。

二是经济似乎是有记忆的。对比疫后诸多经济体，我们发现前期居民资产负债表的受损，会对地产修复的斜率产生显著的负向影响。此外，房价见底后，无论是总量利率、还是因城施策等政策空间都会有限，尤其是当一线城市甚至全国商品房库存整体偏低的时期。

三是展望未来，前期积压的刚需仍在释放，地产修复历程未结束。鉴于居民资产负债表受损，以及政策最宽松时已过，地产实际回升幅度温和。低基数下3月有望实现销售同比转正。保交楼支撑建安投资，但拿地扩张尚待时日，房地产投资全年或修复至零增速。

(伍戈为长江证券首席经济学家)

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